Eksmisja stan epidemii: skutki prawne dla właściciela albo najemcy

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wywołało prawdziwą rewolucję w polskim systemie prawnym. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i dotkliwych dla rynku nieruchomości rozwiązań było czasowe zawieszenie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Regulacja ta, mająca na celu ochronę zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w okresie kryzysu, postawiła w niezwykle trudnej sytuacji wielu właścicieli mieszkań, jednocześnie dając dłużnikom tymczasową ochronę. W niniejszej analizie szczegółowo przyjrzymy się skutkom prawnym tych regulacji, analizując sytuację obu stron stosunku najmu, procedury sądowe oraz konsekwencje, które rzutują na rynek nieruchomości do dnia dzisiejszego.

Geneza i cel wprowadzenia zakazu eksmisji w stanie epidemii

Ochrona zdrowia publicznego a prawa majątkowe

Głównym założeniem ustawodawcy przy wprowadzaniu ograniczeń w sferze eksmisji była konieczność zapewnienia obywatelom bezpiecznego schronienia w czasie, gdy kluczowym zaleceniem sanitarnym było pozostawanie w domach (tzw. lockdown). Masowe eksmisje na bruk lub do placówek zbiorowego zakwaterowania (np. noclegowni) mogłyby drastycznie przyspieszyć transmisję wirusa. Jednakże, to humanitarne i pragmatyczne z punktu widzenia epidemiologicznego rozwiązanie weszło w bezpośredni konflikt z konstytucyjną ochroną własności. Właściciele nieruchomości zostali de facto pozbawieni możliwości dysponowania swoją własnością w sytuacji, gdy lokatorzy nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań finansowych.

Podstawa prawna: art. 15zzu ustawy antykryzysowej

Kluczowym przepisem, który zamroził procedury eksmisyjne, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten wszedł w życie wiosną 2020 roku i obowiązywał przez wiele miesięcy, paraliżując działania windykacyjne i egzekucyjne właścicieli nieruchomości w całej Polsce.

Skutki prawne dla właściciela nieruchomości

Zablokowanie postępowań egzekucyjnych

Dla właścicieli nieruchomości najważniejszym skutkiem prawnym było całkowite zablokowanie możliwości fizycznego usunięcia nieuczciwego lokatora z mieszkania. Warto podkreślić, że zakaz dotyczył etapu egzekucji komorniczej, a nie samego procesu sądowego. Właściciele nadal mogli składać pozwy o eksmisję do sądów, a sądy mogły wydawać wyroki nakazujące opróżnienie lokalu. Jednak po uzyskaniu prawomocnego wyroku i opatrzeniu go klauzulą wykonalności, dalsza droga była zamknięta. Komornicy sądowi, powołując się na art. 15zzu, odmawiali podejmowania jakichkolwiek czynności zmierzających do opróżnienia lokalu, co pozostawiało właścicieli bez realnej pomocy państwa.

Rosnące zadłużenie lokatorów i brak realnych narzędzi nacisku

Brak możliwości przeprowadzenia eksmisji doprowadził do sytuacji, w której niektórzy najemcy przestali opłacać czynsz oraz opłaty eksploatacyjne, wiedząc, że nie grozi im natychmiastowa utrata dachu nad głową. Dla wielu właścicieli, dla których przychód z najmu stanowił jedyne źródło utrzymania lub służył do spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup danej nieruchomości, był to cios finansowy. Co gorsza, właściciel musiał nadal regulować opłaty wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz dostawców mediów, aby nie dopuścić do odcięcia usług lub licytacji własnego mieszkania za długi.

Czy właścicielowi przysługiwało odszkodowanie od Skarbu Państwa?

W środowisku prawniczym rozgorzała dyskusja na temat odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa za szkodę wyrządzoną przez wprowadzenie przepisów ograniczających prawa właścicieli (tzw. bezprawie legislacyjne). Zgodnie z art. 417(1) § 1 Kodeksu cywilnego, naprawienia szkody można żądać, jeżeli została ona wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego niezgodnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą. Choć wielu prawników wskazywało na nieproporcjonalność wprowadzonych ograniczeń i naruszenie prawa własności, dochodzenie takich roszczeń w praktyce okazało się niezwykle trudne, czasochłonne i wymagało wykazania bezpośredniego związku przyczynowo-skutkowego między wejściem w życie ustawy a powstałą szkodą finansową.

Sytuacja prawna najemcy (lokatora)

Tymczasowe bezpieczeństwo socjalne

Dla najemców, zwłaszcza tych, którzy w wyniku pandemii utracili pracę, źródła dochodu lub podupadli na zdrowiu, zakaz eksmisji stanowił kluczową tarczę ochronną. Pozwolił on tysiącom rodzin uniknąć nagłej bezdomności i przetrwać najtrudniejszy okres obostrzeń sanitarnych. Państwo w ten sposób przerzuciło jednak ciężar pomocy socjalnej z instytucji publicznych na prywatnych właścicieli mieszkań.

Obowiązek płatności czynszu – mit darmowego mieszkania

Wielu najemców błędnie interpretowało przepisy antykryzysowe, uznając, że zakaz eksmisji jest równoznaczny ze zwolnieniem z obowiązku płacenia czynszu. To kardynalny błąd. Przepisy zawiesiły jedynie fizyczne wykonanie wyroku eksmisyjnego, natomiast nie zniosły zobowiązań umownych. Długi z tytułu bezumownego korzystania z lokalu lub zaległego czynszu nadal narastały wraz z odsetkami. Właściciele mogli (i nadal mogą) dochodzić tych należności przed sądem, a następnie prowadzić egzekucję z innych składników majątku dłużnika, np. z wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych czy ruchomości.

Wyjątki od zakazu eksmisji

Wbrew obiegowej opinii, zakaz eksmisji w stanie epidemii nie był absolutny. Ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków, w których eksmisja mogła zostać przeprowadzona. Dotyczyło to przede wszystkim sytuacji, gdy lokator:

stosował przemoc w rodzinie (na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie);
rażąco i uporczywie wykraczał przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku;
zajął lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego (choć tu interpretacje sądów bywały rozbieżne);
był zobowiązany do opróżnienia lokalu w związku z nakazem wydanym na podstawie przepisów o ochronie granic lub obronności państwa.

Procedura eksmisyjna w trakcie i po pandemii – krok po kroku

Aby skutecznie przeprowadzić procedurę eksmisyjną, właściciel musiał i nadal musi przejść przez sformalizowaną ścieżkę prawną. Oto jak wyglądała ta procedura w cieniu przepisów epidemicznych i jak prezentuje się obecnie:

Krok 1: Wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do zapłaty

W przypadku zaległości czynszowych, właściciel nie może natychmiast wypowiedzieć umowy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, konieczne jest pisemne uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenie mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległości (jeśli zaległość przekracza trzy pełne okresy płatności). Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Krok 2: Droga sądowa i uzyskanie wyroku eksmisyjnego

Po wygaśnięciu lub skutecznym wypowiedzeniu umowy, jeśli lokator odmawia opuszczenia nieruchomości, właściciel musi wnieść do sądu rejonowego pozew o opróżnienie, wydanie i wydzielenie lokalu mieszkalnego. W trakcie procesu sąd bada sytuację życiową i materialną lokatora, aby ustalić, czy przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego (np. kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym czy bezrobotnym spełniającym określone kryteria).

Krok 3: Klauzula wykonalności i skierowanie sprawy do komornika

Po wydaniu wyroku nakazującego eksmisję i jego uprawomocnieniu się, właściciel składa wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero taki dokument (tytuł wykonawczy) stanowi podstawę do wszczęcia egzekucji przez komornika sądowego. W okresie pandemii to właśnie na tym etapie sprawa była wstrzymywana.

Krok 4: Wstrzymanie czynności komorniczych i ich wznowienie po uchyleniu przepisów

W okresie obowiązywania art. 15zzu komornik przyjmował wniosek egzekucyjny, ale zawieszał dokonywanie czynności terenowych. Sytuacja zmieniła się diametralnie w kwietniu 2022 roku, kiedy to na mocy ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa uchylono przepis art. 15zzu. Od tego momentu komornicy mogli przystąpić do masowego wykonywania odłożonych w czasie wyroków eksmisyjnych, co wywołało nagły wzrost liczby skutecznie przeprowadzonych postępowań.

Najczęstsze błędy i ryzyka stron

Zarówno właściciele, jak i najemcy popełniali w okresie pandemii poważne błędy, które niosły za sobą dotkliwe konsekwencje prawne i finansowe.

Błędy właścicieli: próby samodzielnego usunięcia lokatora

Zdesperowani właściciele, pozbawieni pomocy ze strony komorników, często decydowali się na działania na własną rękę. Do najczęstszych należały: odcinanie dopływu prądu, wody czy gazu, wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, czy nękanie telefonami i wizytami. Takie zachowania stanowią przestępstwo z art. 191a Kodeksu karnego (uporczywe utrudnianie korzystania z lokalu) zagrożone karą pozbawienia wolności do lat 3. Ponadto lokator mógł wytoczyć właścicielowi powództwo o przywrócenie naruszonego posiadania, które sądy rozpatrywały bardzo szybko, nakazując właścicielowi ponowne wpuszczenie dłużnika do mieszkania.

Błędy najemców: ignorowanie korespondencji i brak kontaktu

Najemcy, czując się bezpiecznie pod parasolem ochronnym przepisów antykryzysowych, często ignorowali wezwania do zapłaty, korespondencję sądową oraz próby polubownego rozwiązania konfliktu przez właściciela. Skutkowało to wydawaniem wyroków zaocznych oraz narastaniem długu do rozmiarów, których spłata stała się w późniejszym czasie niemożliwa, co ostatecznie prowadziło do nieuchronnej eksmisji po zniesieniu obostrzeń i zajęcia ich kont bankowych przez komornika.

Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować dynamikę tamtych wydarzeń, posłużmy się przykładem pana Tomasza (właściciela) i pana Marka (najemcy). Pan Tomasz wynajął mieszkanie panu Markowi w styczniu 2020 roku. W maju 2020 roku pan Marek stracił pracę w gastronomii i przestał płacić czynsz. Powoływał się na trudną sytuację epidemiczną i odmawiał opuszczenia lokalu, wiedząc o zakazie eksmisji. Pan Tomasz zachował jednak zimną krew i postąpił zgodnie z prawem: wysłał pisemne wezwanie do zapłaty z dodatkowym terminem, a po jego bezskutecznym upływie wypowiedział umowę najmu w lipcu 2020 roku. W sierpniu 2020 roku złożył pozew do sądu. Sąd, mimo opóźnień pandemicznych, wydał wyrok eksmisyjny w czerwcu 2021 roku, nie przyznając panu Markowi prawa do lokalu socjalnego, ponieważ ten nie współpracował i nie wykazał trudnej sytuacji przed sądem. Pan Tomasz uzyskał klauzulę wykonalności, ale komornik poinformował go, że z uwagi na art. 15zzu nie może podjąć działań. Przez kolejne miesiące dług pana Marka rósł, osiągając kwotę 35 000 zł. Gdy w kwietniu 2022 roku przepisy antykryzysowe zostały uchylone, pan Tomasz natychmiast złożył wniosek o podjęcie zawieszonego postępowania. W czerwcu 2022 roku komornik skutecznie eksmitował pana Marka, a pan Tomasz rozpoczął procedurę ściągania długu z nowego wynagrodzenia za pracę, które pan Marek zaczął w międzyczasie otrzymywać.

Jak zabezpieczyć się na przyszłość? Rola najmu okazjonalnego

Doświadczenia z okresu pandemii trwale zmieniły podejście właścicieli nieruchomości do zawierania umów najmu. Standardowa umowa najmu przestała być uważana za bezpieczną.

Zalety najmu okazjonalnego i instytucjonalnego

Najlepszym instrumentem ochrony prawnej właściciela okazała się umowa najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) oraz najmu instytucjonalnego (dla firm). Kluczowym elementem tych umów jest załącznik w postaci oświadczenia najemcy sporządzonego przed notariuszem, w którym poddaje się on dobrowolnej egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego).

Wymagane dokumenty i oświadczenia

W przypadku najmu okazjonalnego najemca musi dodatkowo wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy pod swój dach. Dzięki temu, w razie problemów z płatnościami, właściciel omija długotrwały proces sądowy o eksmisję i może od razu wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co znacznie przyspiesza odzyskanie nieruchomości.

Podsumowanie i wnioski dla rynku najmu

Okres pandemii COVID-19 i związany z nim zakaz eksmisji był bezprecedensowym testem dla polskiego prawa mieszkaniowego. Pokazał on, jak łatwo równowaga między ochroną lokatora a prawami właściciela może zostać zachwiana na korzyść jednej ze stron. Choć intencją ustawodawcy była ochrona najemców przed kryzysem, rykoszetem uderzyło to w prywatnych inwestorów, którzy musieli kredytować cudze utrzymanie. Współcześnie, po pełnym zniesieniu obostrzeń epidemicznych, sytuacja prawna wróciła do normy, a komornicy sprawnie realizują wyroki eksmisyjne. Niemniej jednak, lekcja z tamtego okresu pozostaje aktualna: kluczem do bezpiecznego najmu jest rzetelna weryfikacja najemcy oraz stosowanie nowoczesnych form umownych, takich jak najem okazjonalny, które minimalizują ryzyko długotrwałego i kosztownego procesu odzyskiwania własnego mieszkania.